不動産売却をスムーズに行うポイント
僕は先日、持ちマンションを売却しました。東京のマンション価格が高騰していて持ち家に固執もなかったので軽い気持ちで売りました。
6年前に4700万で買った物件を、5980万円で売りましたd(≧▽≦*)
この時に学んだことを書いていこうと思います。これから不動産を売却しようとしている方へ少しでも役に立てたらと思います。
僕は8月末にマンション売却を思いつき、9月末に引き渡しを行いました。
思いついてからたった1ヶ月ってすごくないですか？
今は、恐らくこの先こんな家は買うことないであろうデザイナーズ賃貸で快適に暮らしております(^^)
・不動産会社の選定
正直言って、これが全てというぐらい重要な項目です。僕は計4社の不動産会社に物件の査定をしてもらいました。
査定額としては多少の違いはあれほぼどの不動産会社も相場から大きく外れていませんでした。ここで大きく外れる不動産会社があれば、選択肢から外してください。
その土地の相場も調査出来ないのでは話になりませんから。
どの不動産会社も、専属、専任媒介契約を取るために必死になっています。不動産を売却するにあたって、自分で買い主を見つけられない人は(普通は見つけられません)不動産会社と契約を交わす必要があります。
契約には大きく2種類あります。
○専属、専任媒介契約→1つの不動産会社と契約して、そこに一生懸命頑張ってもらいます。
○一般媒介契約→特定の不動産会社を決めず、どの不動産会社にもチャンスを与えます。
不動産の売買は、売り主から3%、買い主から3%の計6%の仲介手数料が発生します。
不動産会社としては、専属、専任媒介契約を取ってしまえば前者の3%は確定します。更に買い主を見つけてくれば後者の3%も入り、計6%が自分の収益になります。他の不動産会社が買い主を見つけてきたとしても前者の3%はもらえます。
ですから、どの不動産会社も専属、専任媒介契約を結びたいと思っています。
よく言われるのは、
ある程度需要のある物件は専属、専任媒介が有利、あまり需要がない物件は一般媒介が有利みたいです。(専門家ではないので聞いた話です)
で、実際にどの不動産会社を選べばいいかというと、これは僕の経験則でしかありませんが、普通に大手を選べばよいと思います。
不動産売買のポイントは、詰まるところ不動産会社の集客力に尽きます。
あとは営業さんとの相性ですね。
地元の情報に強いとか、いろいろ不動産会社によってアピールポイントがありますがやはり情報量の多い大手を選ぶべきでしょう。
でもこればっかりは、蓋を開けてみなければアタリかハズレかわかりません。
専属媒介契約を結ぶだけ結んで放置されたなんて話もよく聞きます。
ネットなんかで調べると囲い込みの悪い噂も山ほど出てきます。
もし不動産会社選びに困ったら連絡下さい。
僕が物件を売却した不動産会社を紹介しますね(^^)
もちろん紹介した方もされた方も少しばかりお礼が貰えるようになってます。
僕は1ヶ月で売りきりましたから、良い不動産会社で良い営業さんだったと思います。
・売り主は仲介手数料値切れます
不動産会社は売り主と専属、専任媒介契約を結ぶことで必死です。ですから、本来は3%である仲介手数料を2%に下げてくれることも可能です。上手く行けばもう少し低くなることもあります。
例えば物件の売却価格が5000万円だった場合、仲介手数料は3%で150万円です。これが2%なら100万円。
50万円の差は大きいですよね！
・内覧を待たせるな
内覧を待たせてはいけません。僕の場合、仕事が終わって家で晩ご飯を食べている時に不動産会社から電話がかかってきました。
「今お客さんがいるんですが、今から内覧出来ませんか？」
いやいやいや、全然片付けてないし、ご飯食べてるし。。
理想的には、引っ越しを済ませて空っぽになった家にオシャレな家具を置いて内覧してもらいたいですよね。
でも、お客さんの熱が1番高いのは「今」なんですよ。
自分が賃貸物件を探す時だってそうじゃないですか？図面を見て、物件を見に行ってる時が1番熱いですよね？
片付けして後日に、なんて言ってると熱も冷めてしまいます。
鉄は熱いうちに打て！
よく覚えておいて下さい。
ちなみに僕の場合買い主さんは、実際に住んでる部屋を見るとイメージが沸きやすいとのことでプラスのイメージになりました。
・いいとこをしっかりアピール
物件のいいとこをしっかりアピールしましょう。住まないとわからないことなんて山ほどあります。
例えば、新築時にこんなオプションを付けたとか、終電逃してもタクシー1メーターで帰れるよとか。
あと重要なのが、お隣さんと上手くいってるアピールはいいですよd(≧▽≦*)
マンションを買うにあたって心配なのは隣人関係ですよね。僕の場合、お隣さんとのいい関係を最大限にアピールしました。
・チャンスを待つか、値下げして売り切るか
この辺も最初に決めとくといいと思います。
売り出し価格は恐らく高めに設定すると思いますので、そこから100万円引きで売るのか、売り出し価格で頑張るか。
例えば100万円あれば、物件によりますが半年分ぐらいの家賃になると思います。となると、半年間は売りに出す物件と新しく住んでる物件の家賃を二重払いしても良いという計算になります。
3ヶ月で売れたとしたら、実質60万円引きで売ったのと同じですよね。ただ、100万円をパッと値引きして売り切ってしまった方が精神的負担はなくなります。
時間をかけて目的の金額で頑張るか、買い主との温度を見ながらチャンスを逃しそうならサッと100万円引いて売り切ってしうか、ここも物件をスムーズに売却できるかどうかの分かれ目ですね。
いろいろ書いてきましたが、大きな売買ですので慎重に行ってくださいね。
もし不動産会社を選ぶ際のアドバイスが必要なら遠慮なく相談してくださいねー(^^)
ちなみに僕のマンションの下の階、僕より前に売りに出したのに半年経っても売れていませんね。
どんなひどい不動産会社と媒介契約を結んだのか。。不憫でなりません。
